مسکن یکی از مطمئن ترین حوزه های مد نظر سرمایه گذاران بوده که علاوه به منفعت شخصی، اثرات مثبت نیز در جامعه دارد.
رشد سرمایه گذاری در این بخش سبب رونق ساخت و ساز خواهد شد و خرج اقتصاد کشور به حرکت در خواهد آمد و تاثیرات آن را می توان، به رشد اقتصادی، رشد سرمایه اجتماعی، اشتغال زایی، کاهش معضلات اجتماعی، تقویت بنیان خانواده، افزایش آمار ازدواج و فرزند آوری را نام برد که شاخصه های یک جامعه سلامت و پویا است.
اما متاسفانه بخش ساختمان سازی و مسکن چند سالی است که حال و اوضاع به سامان ندارد و با رکود دست و پنجه نرم می کند.
با اتفاقات اخیر و ترس سرمایه از ناامنی و سرعت نقدشوندگی پایین را بین رکود افزود؛
حال با دور شدن سایه جنگ از کشور عواملی باعث افزایش قیمت مسکن شده است که در ذیل به آن می پردازیم؛
۱. مصالح ساختمانی:
یکی از عواملی که نمی توان اثرش را کم رنگ کرد یا با دستور و عرضه بیشتر تاثیرش را کاهش داد؛ با افزایش قیمت ارز و افزایش قیمت مواد اولیه، همچنین افزایش هزینه های تولید به ناچار قیمت تمام شده مصالح ساختمانی افزایش یافت که مستقیما به قیمت تمام شده ساحتمان موثر است که حدود ۳۰ درصد هزینه تمام شده ساحتمان را در برمی گیرد.
۲. نیروی انسانی:
با اخراج مهاجران غیرقانونی افغانستان که اکثر آنها در صنعت ساختمان مشغول به کار بودن فعالین این بخش به یکباره با کمبود نیروی کار مواجه شدند که باعث شد دستمزد نیروی کار داخلی افزایش چشم گیری پیدا کند.
با افزایش قیمت ارز و افزایش هزینه های زندگی، دستمزد ها نیز افزایش پیدا کرد.
عوامل فوق در قیمت تماما شده بسیار تاثیر گذار است و افزایش آنها سبب افزایش قیمت تمام شده می شود هزینه نیروی انسانی (دستمزد) حدود ۱۵ الی ۲۰ درصد هزینه تمام شده ساختمان را در برمی گیرد.
۳. تورم انتظاری:
رشد جهشی ارز و طلا در بازه ی زمانی جنگ تحمیلی ۱۲ روزه تا یک ماه پیش و با آرامش رسیدن بازار از یک ماه پیش تاکنون و ثابت قیمتی، سرمایه گذار در این فکر است که تنها بازاری که از تورم جا مانده، بازار مسکن است که با رشد قیمت ها و افزایش قیمت تمام شده قطعا دچار افزایش قیمت خواهد شد. لذا تکاپو تبدیل ارز و طلا به مسکن در بازار قابل مشاهده است.
۴. انفعال دولت در بخش مسکن:
عدم ارائه بسته های حمایتی جهت حمایت سرمایه گذار که قیمت تمام شده از کاهش دهد و ریسک سرمایه گذاری را به حداقل برساند را در دستور کار ندارند لذا خروجی این عملکرد، تورم در بازار مسکن خواهد بود.
۵. تاثیرات ادغام بانک آینده و بانک ملی:
۵۰۰/۰۰۰ میلیارد تومان بدهی بانگ آینده به بانک مرکزی و ادغام بانک ملی با دارایی کلی ۱۵۰۰ هزار میلیارد تومان که بخش عمده این دارایی ها غیر نقد و در قالب املاک، تهسیلات معوق و مطالبات دولتی ست؛ آن هم با نرخ نقد شوندگی پایین با چنین بدهی ای و در چنین شرایطی تراز نامه اش با خطر بی ثباتی روبه رو میشود، اگر دولت و بانک مرکزی در تزریق نقد شوندگی برای پوشش این شکاف مداخله کنند نتیحه نهایی چیزی جز تورم مضاعف نخواهد بود.
دارایی های بانک آینده:
۱. ایران مال
۲. برج های اداری و هتل های زنجیره ای
۳. پروژه های شخصی بازار موبایل، مبل و آهن و…
۴. سهامدار چند شرکت بورسی و یک سری مطالبات
با نگاهی بر دارایی های بانک آینده دو نکته حائز اهمیت است:
- حجم اعظم دارایی ها املاک است که نکته ای مثبت برای سرمایه گذاران است.
- باز پرداخت بدهی های بانک آینده که با خودش املاک امکان پذیر است که با توجه به سبقه بانک ها در بنگاهداری و ایجاد تورم برای افزایش سرمایه انتظار تورم زا در بازار مسکن پررنگ می کند.
۶. عرضه و تقاضا:
کاهش ساخت و ساز و کمبود خانه های آماده و همچنین تقاضای بالا در شهرهای بزرگ مثل تهران، باعث فشار بیشتر بر بازار خواهد شد که این جامعه هدف تنها با حمایت دولت و طرح های حمایتی خانه دار خواهد شد.
پس کاهش عرضه در مقابل تقاضای بالا نیز یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت مسکن می باشد.
پ.ن در تحلیل قبلی با موضوع شرایط مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه به این موضوع اشاره شد که در کل کشور بیشترین تورم و افزایش قیمت مختص تهران می باشد و در تهران، مناطق شمالی تهران بیشترین رشد و شروع کننده افزایش قیمت می باشد.
تحقیق در بازار مرور و نظارت بر قیمت ها تایید کننده موضوع فوق می باشد؛ همین افزایش قیمت ها در مراکز استان ها و در کلان شهر ها، جمعیت زیادی را تشویق به خروج از مرکز و دعوت به خرید و سرمایه گذاری در شهرهای جدید و کوچک در حال رشد حاشیه کلانشهر می کند که فرصت مناسبی است برای سرمایه گذاران این بخش با توجه به تهسیلات بانکی با نرخ بهره پایین که در اختیار آنها قرار می گیرد، همچنین درخواست خرید و بازار بهتر و گرمتر جهت فروش بهتر و ایجاد سرمایه در گردش بیشتر و راحت تر است.
