بازار مسکن در پایان تابستان با رشد محسوس قیمتها روبهرو شد. گزارشهای رسمی و میدانی نشان میدهد این افزایش نهتنها در تهران، بلکه در بسیاری از مراکز استانها رخ داده و فشار تازهای بر قدرت خرید خانوارها و هزینه اجاره نشینها وارد کرده است.
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی شاخص اول، مسکن بهعنوان یکی از مهمترین شاخصهای معیشتی خانوار ایرانی، همواره زیر ذرهبین جامعه و سیاستگذاران قرار دارد. جهش قیمتها در پایان تابستان ۱۴۰۴ زنگ هشدار تازهای برای خریداران و اجاره نشینهاست. در حالیکه بسیاری چشمانتظار سیاستهای حمایتی دولت بودند، بازار بار دیگر مسیر افزایشی به خود گرفت. این روند پرسشهایی اساسی را برمیانگیزد: چه عواملی باعث این رشد شده است؟ نقش تقاضا، هزینه مصالح، نرخ ارز و سیاستهای دولتی چیست؟
جغرافیای رشد قیمتها
دادههای رسمی نشان میدهد بیشترین رشد قیمت در مناطق میانی تهران و برخی کلانشهرها اتفاق افتاده است.
مناطق جنوبی تهران رشد کمتری داشتهاند، اما همچنان فشار بر اجاره نشینها در این مناطق محسوس است.
در شهرهایی مانند مشهد، اصفهان و شیراز، رشد معاملات واحدهای نوساز قابلتوجه بوده است.
در شهرستانها نیز رشد قیمت مسکن بیش از رشد درآمد خانوارها بوده و همین باعث تشدید شکاف طبقاتی در مالکیت مسکن شده است.
تقاضای انباشته و انتظارات تورمی
بخشی از افزایش قیمت ناشی از تقاضای انباشته خانوارهایی است که خرید را در بهار به تعویق انداخته بودند.
سیگنالهای تورمی و رشد نرخ ارز آزاد در مرداد و شهریور انتظارات را بالا برد و بسیاری از خریداران برای «حفظ ارزش پول» وارد بازار شدند.
سرمایهگذاران خرد که پیشتر در بورس و ارز حضور داشتند، بخشی از نقدینگی را به مسکن منتقل کردند.
این ورود تقاضای سرمایهای، رقابت بر سر واحدهای آماده فروش را تشدید کرد.
فشار هزینه ساخت و مصالح
آمارها نشان میدهد هزینه ساخت واحد مسکونی در تابستان ۱۴۰۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۲۵٪ رشد کرده است.
قیمت سیمان، فولاد و دستمزد کارگران ساختمانی از مهمترین عوامل افزایش هزینه ساخت بودهاند.
رشد هزینه انرژی و حملونقل نیز به این فشار افزوده است.
سازندگان برای حفظ سود خود، افزایش هزینهها را به قیمت تمامشده منتقل کرده و همین به رشد قیمت نهایی مسکن دامن زده است.
نقش سیاستهای دولتی و عرضه
طرحهای حمایتی دولت در حوزه مسکن (مانند نهضت ملی مسکن) هنوز خروجی قابل توجهی به بازار نیاورده است.
تعلل در تحویل پروژهها باعث شده سمت عرضه تقویت نشود و شکاف عرضه–تقاضا پابرجا بماند.
از سوی دیگر، محدودیت در زمین و ناتوانی در توسعه زیرساختهای شهری رشد عرضه را دشوارتر کرده است.
در نتیجه، سیاستهای دولتی در کوتاهمدت نتوانستهاند مانع افزایش قیمت شوند.
اثر بر بازار اجاره و معیشت
با رشد قیمت خرید، بازار اجاره تحت تأثیر قرار گرفته است. مالکان برای پوشش افزایش ارزش ملک، اجارهها را بالا بردهاند.
گزارشهای میدانی نشان میدهد اجاره در تهران و کلانشهرها بهطور میانگین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یافته است.
نسبت اجاره به درآمد خانوار (Rent-to-Income Ratio) در بسیاری از شهرها از مرز ۵۰ درصد گذشته؛ یعنی بیش از نیمی از درآمد ماهانه صرف اجاره میشود.
این فشار معیشتی باعث کاهش مصرف سایر کالاها و خدمات در خانوارها و تعمیق رکود در بخشهای دیگر اقتصاد میشود.
پرواز قیمت مسکن در پایان تابستان نشان داد که این بازار همچنان بهشدت متأثر از انتظارات تورمی، فشار هزینه ساخت و کمبود عرضه است. سیاستهای فعلی نتوانستهاند مانع رشد شوند و اجاره نشینها بیشترین فشار را متحمل میشوند. در صورت ادامه روند فعلی، احتمال افزایش شکاف طبقاتی در مالکیت مسکن و کاهش قدرت خرید واقعی خانوارها بسیار بالاست.
