در روزهای اخیر، با جهش محسوس نرخ دلار فضای اقتصادی ایران به شدت ملتهب شده است. بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند با فعال شدن مکانیسم ماشه، فشار بر بازار ارز و دیگر بخش‌های اقتصادی تشدید خواهد شد. این موضوع تنها یک خبر سیاسی یا حقوقی نیست، بلکه زنجیره‌ای از پیامدهای اقتصادی را به راه می‌اندازد که نخستین قربانی آن می‌تواند بازار مسکن باشد. حال پرسش اصلی این است: در چنین شرایطی، سرنوشت بازار مسکن ایران چه خواهد شد؟
کوتاه‌مدت؛ شوک ارزی و التهاب روانی
در گام نخست، فعال شدن مکانیسم ماشه اثر خود را در قالب شوک ارزی نشان خواهد داد. رشد سریع نرخ ارز مستقیماً هزینه ساخت‌وساز را افزایش می‌دهد. واردات مصالحی مانند آهن‌آلات، تجهیزات تأسیساتی، آسانسور و بسیاری از قطعات ساختمانی به دلار وابسته است و با هر جهش ارزی، قیمت تمام‌شده پروژه‌ها بالا می‌رود. سازندگان ناچارند این افزایش هزینه را در قیمت فروش واحدها لحاظ کنند و همین مسئله، فشار اولیه را بر بازار ایجاد می‌کند.
اما ماجرا فقط هزینه‌ها نیست. اثر روانی ناشی از بی ثباتی نیز اهمیت بالایی دارد. در شرایطی که آینده مبهم است و نرخ ارز روندی صعودی دارد، بسیاری از خریداران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به سمت دارایی‌های امن‌تری مثل مسکن می‌روند. این تقاضای احتیاطی می‌تواند در کوتاه‌مدت به افزایش معاملات و بالا رفتن قیمت‌ها دامن بزند، به‌ویژه در واحدهای متوسط و ارزان‌تر. البته باید تأکید کرد که این افزایش تقاضا به معنای رونق واقعی نیست، زیرا توان خرید دهک‌های متوسط و ضعیف همچنان کاهش یافته و این گروه‌ها عملاً از بازار کنار گذاشته می‌شوند.
از سوی دیگر، بانک‌ها و نهادهای مالی در چنین شرایطی دست به عصا حرکت می‌کنند. تسهیلات بانکی محدودتر می‌شود، نرخ بهره بالا می‌رود و سرمایه‌گذاران برای ورود به پروژه‌های جدید مردد خواهند شد. همین عوامل در کنار هم به کاهش عرضه و تعمیق التهاب می‌انجامد.
میان‌مدت تا بلندمدت؛ رکود یا تورم افسارگسیخته؟
اگر فشار تحریم‌ها تداوم یابد و مکانیسم ماشه در عمل اقتصاد ایران را محدود کند، بازار مسکن وارد مرحله‌ای پیچیده تر خواهد شد: رکود تورمی.
در این دوره، قدرت خرید خانوارها به دلیل تورم بالا کاهش می‌یابد. بخش زیادی از متقاضیان واقعی از بازار خرید کنار می‌روند یا به واحدهای کوچک‌تر و کم کیفیت تر پناه می‌برند. در سمت عرضه نیز پروژه‌های تازه یا متوقف می‌شوند یا نیمه‌کاره رها می‌مانند، زیرا تأمین مالی به‌شدت دشوار است. این نوسان عرضه و تقاضا در نهایت به نابرابری منطقه‌ای منجر می‌شود؛ مناطقی که پروژه‌ها متوقف می‌شوند با کمبود عرضه روبه‌رو شده و قیمت‌ها تحت فشار صعودی قرار می‌گیرند.
بازار اجاره هم در این میان مصون نمی‌ماند. خانوارهایی که توان خرید ندارند، ناچارند بر بازار اجاره تکیه کنند. هم‌زمان با تورم عمومی و افزایش هزینه‌های نگهداری ساختمان، مالکان اجاره‌بها را بالا می‌برند تا هزینه‌های خود را جبران کنند. این روند فشار مضاعفی را بر مستأجران وارد خواهد کرد.
از سوی دیگر، تمرکز تقاضا در حاشیه شهرها اجتناب‌ناپذیر می‌شود. وقتی در کلان‌شهرها قیمت‌ها سر به فلک می‌کشد، خانوارها به شهرک‌های ماهواره‌ای یا حاشیه‌ها مهاجرت می‌کنند. نتیجه این جابه‌جایی، رشد ساخت و سازهای غیررسمی و کم کیفیت است؛ پدیده‌ای که در بلندمدت چالش‌های اجتماعی و شهری بزرگی ایجاد خواهد کرد.
حالا سوال اینجاست برای عبور از این بحران باید چه اقداماتی صورت گیرد و راهکار مقابله با پیامدهای ناشی از مکانیسم ماشه چیست؟
راهکارهای فوری؛ عبور از شوک
برای جلوگیری از تشدید بحران، چند اقدام فوری ضروری است. نخستین گام، کنترل بازار مصالح ساختمانی است. جلوگیری آب صادرات مصالح ساختمانی و قاچاق آن به همراه ایجاد سامانه رصد قیمت و مقابله با سفته‌بازی در بازار آهن و سیمان می‌تواند اثر جهش دلار را تعدیل کند. دوم، حمایت از پروژه‌های نیمه‌تمام از طریق اعطای تسهیلات اضطراری و تمدید زمان بازپرداخت وام‌هاست تا سازندگان مجبور به توقف نشوند.
در حوزه اجاره نیز باید سیاست حمایتی اتخاذ شود: سقف منطقی برای افزایش اجاره‌بها، مشوق‌های مالیاتی برای موجران منصف و نظارت مؤثر بر رعایت این سقف. و شاید مهم‌تر از همه، اطلاع‌رسانی شفاف دولت است؛ سکوت یا دو پهلوگویی تنها به التهاب روانی دامن می‌زند.
راهکارهای میان‌مدت؛ حفظ عرضه و تقاضای واقعی
در بازه شش تا هجده ماه آینده، باید به سمت مسکن حمایتی و اجتماعی رفت. پروژه‌های کوچک مقیاس برای دهک‌های متوسط و پایین می‌توانند بخشی از نیاز واقعی را پاسخ دهند.
هم‌زمان، ورود ابزارهای مالی جدید مانند اوراق مشارکت مسکن، صندوق‌های سرمایه‌گذاری ساختمان و پیش‌خرید تضمین‌شده با پشتوانه بانکی می‌تواند نقدینگی لازم را برای سازندگان فراهم کند.
اصلاح سیاست زمین نیز اهمیت حیاتی دارد. عرضه زمین‌های دولتی با اجاره‌های بلندمدت هزینه ساخت را کاهش می‌دهد، در حالی که مالیات بر زمین‌های بایر و احتکار شده می‌تواند انگیزه ساخت‌وساز واقعی ایجاد کند. تقویت اجاره داری حرفه‌ای توسط تعاونی‌ها و شرکت‌ها با قراردادهای بلندمدت هم به ساماندهی بازار اجاره کمک خواهد کرد.
راهکارهای بلندمدت؛ کاهش وابستگی و اصلاح ساختار
برای آینده‌ای پایدارتر، باید ریشه‌ای‌تر عمل کرد. بومی‌سازی تولید تجهیزات و مصالح وارداتی یکی از کلیدهای اصلی است تا وابستگی به ارز کاهش یابد. هم‌زمان، ایجاد بانک تخصصی مسکن با منابع پایدار می‌تواند نظام تأمین مالی را از نوسانات اقتصادی جدا کند.
از سوی دیگر، سیاست مالیاتی باید جدی‌تر شود: مالیات بر خانه‌های خالی، واحدهای لوکس بلااستفاده و معاملات مکرر کوتاه‌مدت ابزارهایی هستند که می‌توانند سوداگری را مهار کنند. همچنین توسعه حمل‌ونقل عمومی و ارتقای خدمات در شهرهای کوچک و حاشیه‌ای فشار بر کلان‌شهرها را کاهش داده و مسکن را به کالایی دست یافتنی‌تر بدل می‌سازد.
جمع‌بندی
بازار مسکن ایران امروز در برابر آزمونی بزرگ ایستاده است. مکانیسم ماشه اگرچه پدیده‌ای سیاسی است، اما با شوک ارزی و تورمی خود می‌تواند رکودی عمیق و تورمی سنگین را بر این بازار تحمیل کند. با این حال، اتخاذ راهبرد سه لایه ـ کوتاه‌مدت برای مهار التهاب، میان‌مدت برای حفظ عرضه و بلندمدت برای اصلاح ساختاری ـ می‌تواند این تهدید را به فرصتی برای بازآفرینی و بازسازی بازار مسکن تبدیل کند.
